Kıracılar dikkat! Bunu yaparsanız ev sahibi sizi evden çıkartamayacak
Son zamanlarda yaşanan fahiş kira artışları kiracıları zor durumda bırakmaya devam ediyor. %25 kira artışı limiti şartı sonrası bile yaşanan sıkıntılara tam olarak çözülmüş gözükmüyor. Ev sahipleri uyguladıkları yöntemlerle kiracıları zor durumda bırakmaya devam ediyor. Peki kiracılar bu durumda ne yapmalı?
Mülkiyet sahipleri ve kiracılar arasında zeka savaşlarına benzer taktikler uygulanmaya başlanıyor. Kiracıları mülklerinden çıkarmayı hedefleyen mülk sahipleri ise mahkemelerden gelen engellemelerle karşılaşıyor. İşte merak edilen detaylar…
Bazı mülk sahipleri, son iki yıl boyunca, kiracılarına yüksek kiralar dayatarak onları sıkıntıya sokuyorlar. Bu durumu başarmak adına, kiracıları sıkıştıracak çeşitli yollara başvurma ihtimalleri bulunmaktadır. Her yıl kiracı değiştirmeyi amaçlayan mülk sahipleri, özellikle %25 kira artışı limiti sonrası tahliye taahhütlerini alarak mülklerini kiraya veriyorlar. Bu taahhüdü imzalayan kiracı, belirlenen tarihte mülkü boşaltmakla yükümlü olabiliyor. Böylece, mülk sahibi istediği ücretten mülkünü yeni bir kiracıya kiraya verip, %25 limitine takılmamış oluyor.
Tahliye taahhütnameleri ile ilgili bazı önemli ayrıntılar genellikle bilinmediği için kiracılar haklarını yeterince kullanamıyorlar. Fakat, imzaladıkları tahliye taahhütnamelerinin büyük bir bölümü hukuki açıdan geçerliliğe sahip değil. Hatta mülk sahibi mahkemeye başvursa ve kiracının imzası tahliye taahhütnamesinde bulunsa dahi genellikle herhangi bir sonuç alamıyorlar.
Tahliye taahhütnamelerinin geçerli olabilmesi için bazı koşulların yerine getirilmesi gerekiyor. Birincil olarak, bir mülk sahibi, kira anlaşması ile beraber tahliye taahhütnamesini önüne koyarak kiracıyı imzalamaya zorlayamaz. Hukuki açıdan bakıldığında tahliye taahhütnamesi kira anlaşmasının bir şartı olamaz ve mülk sahibi "imzalamazsan mülkü kiraya vermem" şeklinde bir hakka sahip değil. Bundan ötürü kira anlaşması ile beraber imzalanan tahliye taahhütnamesinin bir geçerliliği bulunmamaktadır. Ancak, burada kiracıların dikkat etmeleri gereken bir husus bulunuyor. İmzaladıkları tahliye taahhütnamesinin hangi tarihte düzenlendiği belge üzerinde açıkça yazılı olmalıdır ve ileri bir tarih olmamalıdır. Aksi takdirde tüm avantajlar mülk sahibinin eline geçecektir.
Bir örnek mahkeme kararına göre evli bir kiracı ile mülk sahibi arasında yapılan tahliye taahhütnamesinin hukuki açıdan geçerli olabilmesi için eşin de imzası gerekmektedir. Eğer taahhütnamede eşin imzası bulunmuyorsa bu durumun da bir geçerliliği olmayacaktır. Bu durumu sebep gösteren kiracılar, tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu mahkeme yolu ile ispat edebilirler. Mülk sahibinin garanti olarak aldığı bu tahliye taahhütnamesi de kira anlaşmasının bir yıl sonrasında %25 zamla otomatik yenilenmesini engelleyemez.
Tahliye taahhütnamelerinde kiracının mülkten çıkacağı tarih açık ve belirgin bir şekilde yazılmış olmalıdır. Sadece ay ve yıl olarak belirtilen tarihler de hukuki anlamda kabul görmemektedir. Bu konu hakkında da mahkemelerden emsal iptal kararları bulunmaktadır.
Mülk sahibi, Borçlar Kanunu 347. Maddesi gereğince, kira başlangıcından 10 yıl sonrasında genel kurallara uygun bir şekilde fesih bildirimi ile anlaşmayı sonlandırabilir. Mülk sahibinin, kiracıyı mülk veya iş yerinden çıkarabilmesi için 10 yıllık sürenin dolması gereklidir. Ancak, beş yıl sonrasında taraflar mahkemeye başvurarak yeni kira bedelinin keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla belirlenmesini talep edebilir. Bu noktada kira bedeli hâkim tarafından benzer oranlara göre belirleniyor.
Bir yıllık kira anlaşması sona erdiğinde "süre doldu" diyerek mülkten, işyerinden çıkarmak olanaklı değildir. Mülk sahibi kiracıyı 10 yıllık sürenin sonunda yasal olarak tahliye edebilir. Bunun için anlaşma sona ermeden 3 ay öncesinde kiracıya yazılı olarak mülkü tahliye etmek istediğini bildirmesi gerekiyor.
Eğer mülk sahibi kendisi oturacaksa tahliye hakkı bulunuyor. Eğer taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa mülk sahibinin sulh hukuk mahkemesinde "ihtiyaç nedeniyle tahliye davası" açması gerekiyor. Davada ihtiyacın gerçek olduğunun saptanması bekleniyor. Çocuğunun oturacağını gerekçe gösteren mülk sahibi daireyi 3 yıl kiraya veremez.
Mülk satılsa dahi kiracının eski anlaşması geçerliliğini korur. Yeni mülk sahibi dilerse kiracıya 6 ay süre verir, dilerse kira anlaşmasının bitim tarihinden 1 ay içinde dava açabilir. Mülkü yeni edinenin dava açabilmesi için burada oturacağını, ihtiyacı olduğunu ispatlaması gerekiyor.
