Ticaret Bakanlığı, Ankara’nın Mamak ilçesinde ortalama değeri 2, 1-2, 3 milyon lira arasında olan ikinci el bir daireyi 3, 87 milyon liradan ilana koyan emlakçıya 349 bin lira para cezası verdi1. Bu ceza, emlak sektöründeki fiyat spekülasyonlarıyla mücadelede bir ilk olarak kayıtlara geçti.
Ticaret Bakanlığı ekipleri, online satış platformlarında yaptıkları incelemeler sırasında ilgili ilanı tespit etti. İlandaki dairenin büyüklüğü, oda sayısı, bulunduğu ilçe ve mahalle, kaçıncı katta olduğu ve binanın yaşı gibi kriterler üzerinden emsalleriyle karşılaştırarak, ilanda yazılan rakamın gerçek değerinin yaklaşık yüzde 70 üzerinde olduğunu ortaya çıkardı. Ayrıca, yetki belgesi de olmadığı anlaşılan emlakçının piyasa dengesini bozmaya yönelik faaliyetlerde bulunduğu belirlendi.
Ticaret Bakanlığı Spekülatörlere Göz Açtırmıyor
Ticaret Bakan Yardımcısı Mahmut Gürcan, emlak sektöründeki fiyat spekülasyonlarıyla mücadelede kararlı olduklarını belirterek, “Hem mülk sahibine, hem emlakçıya ayrımcılık talimatını uyguladığı için, hem de ilgili web sayfasının hizmetini sunan kuruluşa en üst düzeyden idari yaptırım cezası uyguladık. Bu yılın değerleme oranına göre 90’ar bin TL para cezası verdik” dedi.
Ticaret Bakanlığı, ikinci el araç ve gayrimenkul satışına ilişkin 31 Ağustos 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan düzenlemeye göre; kişiler, kendisi, eşi veya bir ve ikinci dereceden akrabalarına ait olmayan ikinci el araç ve gayrimenkul için sadece yetki belgesi alarak satış ilanına çıkabilecek3. Yetki belgesi olmadan satış ilanına çıkaranlara 30 bin lira para cezası verilecek.
Emlak Sektöründe Fiyatlar Nasıl Belirleniyor?
Emlak sektöründe fiyat belirlemede birçok faktör etkili oluyor. Konutun bulunduğu bölge, ulaşım imkanları, sosyal donatıları, yaşam kalitesi gibi unsurlar fiyatları etkileyen başlıca faktörler arasında yer alıyor. Ayrıca konutun büyüklüğü, oda sayısı, katı, binanın yaşı, yapının kalitesi ve deprem yönetmeliğine uygunluğu gibi kriterler de fiyat belirlemede önemli rol oynuyor.
Emlak sektöründe fiyat belirleme yöntemleri arasında en yaygın olanı emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu yöntemde, satılmak veya kiralanmak istenen konutun emsalleriyle karşılaştırılarak fiyat belirlenir. Emsaller, konutun bulunduğu bölgede, benzer özelliklere sahip olan ve son bir yıl içinde satılan veya kiraya verilen konutlardır. Emsal karşılaştırma yönteminde, konutun özelliklerine göre artı veya eksi puanlar verilerek fiyat ayarlanır.
Emlak sektöründe fiyat belirleme yöntemleri arasında bir diğer yöntem ise maliyet yaklaşımı yöntemidir. Bu yöntemde, konutun yapım maliyeti ve arsa değeri toplanarak fiyat belirlenir. Yapım maliyeti, konutun inşaat malzemesi, işçilik, proje, ruhsat gibi giderlerini içerir. Arsa değeri ise, konutun bulunduğu bölgenin rayiç bedelini yansıtır. Maliyet yaklaşımı yönteminde, konutun yaşına göre amortisman indirimi yapılır.
Emlak sektöründe fiyat belirleme yöntemleri arasında son olarak gelir yaklaşımı yöntemi vardır. Bu yöntemde, konutun potansiyel geliri dikkate alınarak fiyat belirlenir. Potansiyel gelir, konutun kiraya verilmesi durumunda elde edilecek kira geliri veya satılması durumunda elde edilecek satış geliridir. Gelir yaklaşımı yönteminde, konutun gelirini etkileyen faktörler göz önüne alınarak fiyat ayarlanır.
Emlak Sektöründe Fiyat Spekülasyonları Nasıl Önlenir?
Emlak sektöründe fiyat spekülasyonları, piyasa dengesini bozan ve vatandaşın ev sahibi olma hayalini zorlaştıran bir sorundur. Fiyat spekülasyonları, emlakçıların veya mülk sahiplerinin piyasa değerinin çok üzerinde ilan vererek fiyatları şişirmesi veya piyasa değerinin çok altında ilan vererek talebi arttırması şeklinde gerçekleşebilir.
Emlak sektöründe fiyat spekülasyonlarını önlemek için birçok tedbir alınabilir. Bunlardan bazıları şunlardır:
- Ticaret Bakanlığı’nın yaptığı gibi, piyasa değerinin çok üzerinde veya çok altında ilan veren emlakçılara veya mülk sahiplerine idari yaptırım uygulamak.
- Emlak sektöründe faaliyet gösteren kişi veya kuruluşların yetki belgesi almasını zorunlu kılmak ve yetki belgesi olmadan ilan verenlere ceza kesmek.
- Emlak sektöründe şeffaflığı arttırmak için ilanlarda konutun tüm özelliklerini ve emsallerini açıkça belirtmek ve ilanların gerçekliğini denetlemek.
- Emlak sektöründe fiyat belirlemede standart bir yöntem kullanmak ve bu yöntemi tüm paydaşlara duyurmak.
- Emlak sektöründe bilinçli tüketici olmak için konut alım satım işlemlerinde araştırma yapmak, karşılaştırma yapmak ve uzman görüşü almak.
