Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi, hem kiracının hem de ev sahibinin hak ve yükümlülüklerini belirleyen önemli bir hukuki belgedir. Ancak bazen taraflar arasında anlaşmazlık, ihtiyaç veya başka sebeplerle kira sözleşmesinin feshi gündeme gelebilir. Peki kira sözleşmesi nasıl feshedilir? Hangi durumlarda kira sözleşmesi feshi yapılabilir? Kira sözleşmesi feshi için hangi usuller izlenmelidir? İşte bu soruların cevapları:
Kira Sözleşmesi Türleri
Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nda üç çeşit olarak düzenlenmiştir. Bunlar şunlardır:
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi: Kiralananın konut veya işyeri olarak kullanılması amacıyla yapılan kira sözleşmesidir. Bu tür kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşmenin zayıf tarafı olduğu için kanun tarafından korunmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir.
Adi kira sözleşmesi: Kiralananın kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı amaçlayan kira sözleşmesidir. Bu tür kira sözleşmelerinde kiracı ve kiraya veren arasında özel bir koruma yoktur. Adi kira sözleşmeleri sözlü veya yazılı olarak yapılabilir.
Ürün (hasılat) kira sözleşmesi: Kiralananın işletilerek ürün ve kazanç elde edilmesini kiracıya bırakmayı amaçlayan kira sözleşmesidir. Bu tür kira sözleşmelerinde kiracı, kira bedeli olarak kiralananın ürün veya hasılatından bir pay vermekle yükümlüdür. Ürün kira sözleşmeleri sözlü veya yazılı olarak yapılabilir.
Kira Sözleşmesi Feshi Şartları
Kira sözleşmesinin feshi, kira sözleşmesinin sona ermesi anlamına gelir. Kira sözleşmesinin feshi, Türk Borçlar Kanunu’na göre bildirim yoluyla veya dava yoluyla yapılabilir. Kira sözleşmesinin feshi için hangi yolun izleneceği, kira sözleşmesinin türüne, süresine ve fesih sebebine göre değişir.
Belirli süreli kira sözleşmesi, tarafların açık veya örtülü olarak bir süre belirlediği ve sözleşmenin bu sürenin sonunda kendiliğinden sona ereceği kira sözleşmesidir. Belirli süreli kira sözleşmesi feshi, genellikle sözleşmenin süresinin bitmesiyle gerçekleşir. Ancak bazı durumlarda, taraflar sözleşmenin süresi dolmadan da kira sözleşmesini feshedebilirler.
Belirli süreli kira sözleşmesi feshi için izlenecek yol, kira sözleşmesinin konut veya işyeri olmasına göre farklılık gösterir.
Konut kira sözleşmesi feshi: Konut kira sözleşmesi feshi, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre yapılır. Buna göre, kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak bildirimde bulunmadıkça, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az 3 ay önce yazılı olarak bildirimde bulunmadıkça, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Taraflar, kira sözleşmesinin süresi dolmadan da kira sözleşmesini feshedebilirler. Ancak bu durumda, fesih sebebi olarak kanunda sayılan hallerden birinin varlığı gerekir. Bu haller şunlardır:
Kiralananın tamamen yıkılması veya kullanılamaz hale gelmesi.
Kiralananın kiraya verene veya ailesine ait olması ve kiraya verenin veya ailesinin konut ihtiyacının doğması.
Kiralananın kiracı tarafından sözleşmeye aykırı olarak kullanılması veya bakımsız bırakılması.
Kiralananın kiracı tarafından kısmen veya tamamen başkasına devredilmesi veya alt kiraya verilmesi.
Kiralananın yeniden inşa edilmesi veya tamir edilmesi gerektiği için tahliye edilmesi.
Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi veya geciktirmesi.
Kiracının kira bedelini ödemek için verdiği teminatın değer kaybetmesi veya ortadan kalkması.
Kiracının kira sözleşmesinde belirtilen süreyi aşarak kiralananı kullanmaya devam etmesi.
İşyeri kira sözleşmesi feshi: İşyeri kira sözleşmesi feshi, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre yapılır. Buna göre, belirli süreli işyeri kira sözleşmesi, sürenin bitimiyle kendiliğinden sona erer. Taraflar, kira sözleşmesinin süresi dolmadan da kira sözleşmesini feshedebilirler. Ancak bu durumda, fesih sebebi olarak kanunda sayılan hallerden birinin varlığı gerekir. Bu haller şunlardır:Kiralananın tamamen yıkılması veya kullanılamaz hale gelmesi.
Kiralananın kiraya verene veya ailesine ait olması ve kiraya verenin veya ailesinin işyeri ihtiyacının doğması.
Kiralananın kiracı tarafından sözleşmeye aykırı olarak kullanılması veya bakımsız bırakılması.
Kiralananın kiracı tarafından kısmen veya tamamen başkasına devredilmesi veya alt kiraya verilmesi.
Kiralananın yeniden inşa edilmesi veya tamir edilmesi gerektiği için tahliye edilmesi.
Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi veya geciktirmesi.
